Zwischen Krisensicherheit und Zukunftsvisionen – die Selfstorage-Branche im Corona-Jahr 2020

Zum neunten Mal aufeinander führte die Federation of European Self Storage Associations (FEDESSA) unter ihren Mitgliedsverbänden ihre jährliche Befragung durch. Laut aktuellen Daten gibt es 4.831 Einrichtungen in ganz Europa, die fast zehneinhalb Millionen Quadratmeter an Selbstlagerfläche zur Verfügung stellen. Die sechs größten Märkte in Europa (Vereinigtes Königreich, Frankreich, Spanien, Niederlande, Deutschland und Norwegen) verfügen über 78 % des Marktanteils an Einrichtungen und 84 % der gesamten verfügbaren Fläche. Trotz Zuwächsen sinkt der Marktanteil dieser "großen 6" weiter, da in den weniger etablierten Märkten ein noch schnelleres Wachstum stattfindet.

In diesem Jahr erhielt die FEDESSA-Studie eine Rekordzahl an Antworten von über 100 BetreiberInnen. Diese repräsentieren mehr als 900 Einrichtungen (über drei Millionen Quadratmeter vermietbare Fläche) in 16 Ländern, also fast ein Drittel des gesamten Marktes.

Krisenfeste Selfstorage-Branche

Aus den Studienergebnissen geht hervor, dass die Selfstorage-Branche über ein hohes Maß an Robustheit verfügt.

Ein Indikator für die Performance der Branche ist die gewichtete Durchschnittsmiete. Sie lag in ganz Europa bei 250 € pro Quadratmeter und Jahr. Dies ist ein minimaler Rückgang gegenüber den 259 € in 2019, es handelt sich jedoch um eine größere Stichprobe. Insgesamt gingen die Mietpreise in der Phase zwischen Februar und Juni leicht zurück, also zu der Zeit, als die meisten Länder einen mehr oder minder strengen Lockdown verhängten. In sechs Ländern wiederum gab es im selben Zeitraum einen Anstieg der Mietpreise. Bei 64 % der befragten BetreiberInnen blieben die Mietpreise auf dem gleichen Niveau. Obwohl sich die Termine und das Maß der Beschränkungen von Land zu Land sehr stark unterschieden, wurde in der Studie keine äquivalent große Abweichung in Bezug auf die Mietpreisänderungen zwischen den verschiedenen Märkten festgestellt.

Die durchschnittliche Belegung in ganz Europa blieb mit 79 % ebenfalls weitgehend auf dem Niveau des Vorjahres. Interessanterweise stieg die durchschnittliche Auslastung im Februar und Juni in den meisten Ländern sogar leicht an und lag im Juni bei 80 %. Die FEDESSA-Studie sieht in dieser Verbesserung der Belegungsraten während der Pandemie einen Beweis für die Abwehrfähigkeit der Selfstorage-Branche.

Untermauert wird dies durch die Tatsache, dass mehr als die Hälfte der Einrichtungen eine Belegung von über 85 % hatte, ein Drittel sogar zwischen 85 % bis 90 % – der von vielen BetreiberInnen angestrebte Idealwert. Der geringe Anteil der Einrichtungen mit unter 50 % Auslastung entfiel komplett auf brandneue Häuser.

Digitalisierung schreitet voran

Im Zuge der Pandemie wurde in vielen Bereichen der Wirtschaft die Digitalisierung massiv vorangetrieben. Dieser Trend macht auch vor der Selfstorage-Branche nicht halt. Auch wenn noch nicht überall alle Möglichkeiten ausgeschöpft werden.

Anfragen über die Website machen schon heute den größten Anteil an der Generierung von Neugeschäft aus, 66 % der KundInnen nutzen das Internet für die Kontaktaufnahme mit den AnbieterInnen. Die Preistransparenz indes nimmt weiter zu: 80 % der BetreiberInnen geben die Preise auf ihrer Website an, im Vergleich zu 74 % im letzten Jahr. In der 2020er-Umfrage erkundigte sich die FEDESSA bei den BetreiberInnen zudem spezifischer nach dem Online-Angebot: Während es bei 72 % der BetreiberInnen möglich ist, über die Website zu reservieren, gewährt nur ein Drittel die Möglichkeit, den Selbstlagerungsvertrag online abzuschließen. Bei einem Fünftel der befragten BetreiberInnen haben KundInnen die Möglichkeit, komplett über die Website zu buchen und zu bezahlen.

Optimistischer Blick in die Zukunft

Auch wenn die Corona-Pandemie und eine mögliche Rezession als die größten Bedrohungen für die Industrie in den kommenden zwölf Monaten angesehen werden, schätzen die Unternehmen die Zukunftsaussichten laut FEDESSA-Studie als positiv ein.

Innerhalb der Stichprobengröße von 932 Einrichtungen gibt es trotz Pandemie 121 geplante Eröffnungen im nächsten Jahr. Diese recht hohe Zahl spricht für das Vertrauen und die anhaltende Leistung des Selfstorage-Marktes in Europa. In diesem Jahr wurden die BetreiberInnen zudem gefragt, ob sie planen, die Entwicklung von Einrichtungen in ihrer Pipeline fortzusetzen. 74 % der BetreiberInnen antworteten mit "Ja" und nur 8 % mit "Nein“.

Bei der Frage nach den relevantesten Themen der kommenden Jahre kristallisierten sich in dem Report vier Zukunftsfelder heraus:

Nachhaltigkeit: Die bebaute Umwelt ist für 40 % aller CO­2-Emissionen verantwortlich. In der Nachrüstung und Neuentwicklung von Gebäuden mit dem Ziel der CO2-Neutralität sehen InvestorInnen und EntwicklerInnen viel Potenzial. Nur 3 % der Selbstlagereinrichtungen in Europa verfügen z. B. momentan über Solarpaneele. Laut FEDESSA-Studie wird das Thema Nachhaltigkeit immer wichtiger.

Asset-Performance: Selfstorage ist für ImmobilieninvestorInnen ein Asset von hohem Stellenwert. Aus dem Report der FEDESSA geht hervor, dass in den nächsten fünf Jahren immer mehr Fremd- und Eigenkapital zur Verfügung stehen wird. Durch die sehr gute Performance von Selfstorage im Vergleich zu anderen Anlageklassen wie Einzelhandel und Büros wird dieser Trend noch beschleunigt. Eine Herausforderung wird weiterhin die Fähigkeit sein, die richtige Größenordnung für InvestorInnen zu finden.

Technologie: Da die VerbraucherInnen digitale Schnittstellen mit den von ihnen genutzten Unternehmen erwarten, prüft die Selfstorage-Branche verschiedene Möglichkeiten, in Technologie zu investieren. Die FEDESSA erwartet nach ihrer Studie eine Divergenz in der Art und Weise, wie BetreiberInnen unterschiedliche KundInnenerlebnisse technologisch umsetzen und ihre KundInnen ansprechen werden.

Innovation bei Gebäudedesign und Format: Beim Bau von Selbstlagerhäusern werden ungewohnte Wege gegangen – von großen neuen Standorten in Stadtrandlage bis hin zu kleinräumigen Gebäuden mit Premium-Mieten in der Metropole. Mit den strukturellen Veränderungen der Immobilienwerte in einigen Märkten wie dem Einzelhandel durch die Pandemie und mehr Investmentbereitschaft werden einige neue Konzepte und viele bislang nicht genutzte Standorte auf den Markt kommen. Es bleibt also spannend in der Selfstorage-Branche.